Qui paie la taxe foncière en 2026 : propriétaire ou locataire ?

La taxe foncière 2026 est due à 100 % par le propriétaire au 1er janvier (Article 1400 CGI) ; seule la TEOM est refacturable au locataire d'habitation.

En 2026, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) rapporte plus de 42 milliards d'euros aux collectivités locales. L'Article 1400 du CGI fixe le redevable légal au propriétaire au 1er janvier, règle confirmée par la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 décembre 2010, n° 09-71.284).

Chiffres clés 2026

• Taxe foncière moyenne nationale 2026 : environ 1 050 € par logement (hausse de 3,9 % liée à la revalorisation des valeurs locatives)
• TEOM moyenne 2026 : 170 € par logement (fourchette 90 € à 450 € selon communes)
• Article 1400 CGI : redevable = propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 : liste limitative des charges récupérables sur locataire d'habitation
• Loi Pinel du 18 juin 2014 : encadrement des charges refacturables en bail commercial
• Taux moyen d'augmentation TFPB 2020-2026 : +32,9 % (source OFL)

Réponse détaillée

Principe : taxe foncière = charge du propriétaire

L'Article 1400 CGI dispose que la taxe foncière est établie au nom du propriétaire inscrit au rôle au 1er janvier 2026. Une vente intervenue le 15 février 2026 ne modifie pas cet avis d'imposition : le vendeur reste légalement redevable vis-à-vis du Trésor public. Les parties peuvent prévoir un prorata conventionnel dans l'acte notarié (clause usuelle au 1er janvier), mais cette répartition n'est pas opposable à l'administration fiscale.

Pour un bail d'habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut pas refacturer la taxe foncière au locataire. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 énumère de manière limitative les charges récupérables : l'entretien courant, l'eau froide, les ordures ménagères, mais jamais la taxe foncière elle-même. Une clause contraire du bail est réputée non écrite (Article 4 de la loi de 1989).

Exception : la TEOM refacturable au locataire

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), bien que recouvrée avec la taxe foncière, constitue une charge locative récupérable. Le décret du 26 août 1987 l'inscrit explicitement dans la liste des charges refacturables. En pratique, en 2026, un propriétaire bailleur à Paris peut récupérer en moyenne 220 € de TEOM par an sur son locataire, à condition de justifier par la copie de l'avis de taxe foncière.

Attention : seul le montant réel de TEOM est refacturable, hors frais de gestion (8 % en 2026) qui restent à la charge du propriétaire. La régularisation annuelle doit intervenir dans un délai de 3 ans sous peine de prescription (Article 7-1 de la loi de 1989, modifié par la loi ALUR de 2014).

Cas spécifique du bail commercial

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (Article L.145-40-2 Code de commerce), les charges, impôts et taxes refacturables au preneur en bail commercial doivent être limitativement listés dans le contrat. Par défaut, la taxe foncière reste à la charge du bailleur. Mais une clause expresse peut valablement en mettre tout ou partie à la charge du locataire commercial, pratique courante dans les baux de bureaux parisiens où 85 % des contrats refacturent 100 % de la TFPB.

Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 précise les charges non refacturables, parmi lesquelles figurent les grosses réparations de l'Article 606 du Code civil et les honoraires du bailleur liés à la gestion de l'immeuble.

Cas du bail professionnel et bail rural

Pour le bail professionnel (Article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), la refacturation de la taxe foncière suit la liberté contractuelle. En bail rural (statut du fermage, Article L.411-1 du Code rural), le preneur peut être tenu de rembourser 20 % de la taxe foncière au bailleur (Article L.415-3 du Code rural, montant actualisé pour 2026).

Cas pratique chiffré

Mme Durand loue un T3 à Lyon pour 950 €/mois. Taxe foncière 2026 = 1 420 €, dont TEOM = 180 €.

Mme Durand envoie la copie de l'avis d'imposition et appelle 180 € en régularisation en décembre 2026. Elle doit conserver le justificatif pendant 3 ans (Article 7-1 loi 1989).

FAQ en bonus

Peut-on inclure la taxe foncière dans le loyer ?

Non en bail d'habitation : la taxe foncière n'étant pas une charge récupérable (décret 1987), toute majoration du loyer pour la couvrir est juridiquement risquée. En bail commercial, oui, par clause expresse post-loi Pinel 2014.

Que se passe-t-il si je vends en cours d'année 2026 ?

L'Article 1400 CGI maintient le vendeur redevable face au fisc. L'acte notarié prévoit généralement un prorata temporis : pour une vente au 1er juillet, le vendeur assume 6/12 et l'acquéreur rembourse 6/12 au vendeur. Cette répartition est purement contractuelle.

Le propriétaire peut-il récupérer la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation sur résidence principale a été supprimée au 1er janvier 2023. En 2026, seule subsiste la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), à la charge de l'occupant au 1er janvier, donc du locataire si le logement est loué comme résidence secondaire meublée.

Sources officielles

• BOFiP - Taxe foncière sur les propriétés bâties
• Service-Public.fr - Taxe foncière
• Legifrance - Article 1400 CGI
• Legifrance - Décret n° 87-713 du 26 août 1987

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