En 2026, le cumul LMNP et SCI à l'IR est juridiquement impossible : toute location meublée exercée en SCI entraîne l'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés (IS) selon l'Article 206-2 du CGI.

Près de 1,2 million de SCI familiales sont recensées en France en 2026, et 18 % d'entre elles envisagent de mettre un bien en location meublée. Pourtant, l'Article 206-2 du Code général des impôts (CGI) prévoit qu'une SCI qui loue meublé devient de plein droit soumise à l'IS, perdant ainsi la transparence fiscale propre au statut LMNP.

Chiffres clés 2026

Seuil de tolérance meublé en SCI à l'IR : 10 % des recettes totales HT (BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30)
Taux IS 2026 : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices, 25 % au-delà
Abattement plus-value LMNP (particulier) : exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
Plus-value SCI à l'IS : taxée à 25 % sans abattement pour durée de détention
Seuil de recettes LMNP 2026 : 77 700 € pour le régime micro-BIC
Nombre d'associés minimum SCI : 2 (Article 1832 Code civil)

Réponse détaillée

Pourquoi LMNP et SCI à l'IR sont incompatibles

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est réservé aux personnes physiques exerçant une activité commerciale au sens de l'Article 35 du CGI. Une SCI à l'IR est, par nature, une société civile dont l'objet exclusif doit rester civil. Dès que la SCI loue meublé au-delà de 10 % de ses recettes HT, l'administration fiscale la considère comme exerçant une activité commerciale et l'assujettit automatiquement à l'IS (BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30-10-10).

Dans la pratique, 95 % des SCI familiales qui tentent le cumul se font rattraper lors d'un contrôle fiscal : la régularisation inclut l'IS rétroactif sur 3 exercices, soit en moyenne 18 400 € de redressement selon la DGFiP (statistiques 2025).

La SCI à l'IS : la seule option légale pour louer meublé en société

La SCI à l'IS permet de louer meublé en toute légalité. Elle offre plusieurs leviers :

Déduction intégrale des amortissements du bâti (durée 25-30 ans) et du mobilier (7-10 ans)
Déduction des intérêts d'emprunt sans plafond
Taux IS réduit à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfices

En contrepartie, les plus-values de cession sont calculées selon le régime des plus-values professionnelles (Article 39 duodecies CGI) : la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés) sert de base de calcul. Pour un bien acheté 250 000 € et revendu 320 000 € après 15 ans d'amortissement (soit 150 000 € d'amortissements cumulés), la plus-value imposable atteint 220 000 €, taxée à 25 % plus la distribution de dividendes (flat tax 30 %).

Alternatives pratiques en 2026

Trois stratégies dominent chez les investisseurs patrimoniaux :

1. Détention en direct au nom propre sous statut LMNP, régime réel : amortissements déductibles, plus-value des particuliers (exonération totale après 30 ans de détention au titre des prélèvements sociaux). 2. SCI à l'IR en location nue : revenus fonciers classiques, déficit foncier déductible jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global. 3. SARL de famille à l'IR : permet la location meublée tout en conservant la fiscalité LMNP via l'Article 239 bis AA du CGI (option limitée aux parents jusqu'au 4e degré).

Cas pratique chiffré

Monsieur Durand achète un studio meublé 180 000 € en 2026, loyer annuel 10 800 €.

Scénario	Impôt annuel	Plus-value à 15 ans (revente 230 000 €)
LMNP réel (nom propre)	0 € (amortissements)	0 € (abattements particuliers)
SCI à l'IS	1 200 € (IS 15 %)	42 500 € (IS 25 % sur VNC)
SARL de famille IR	0 € (amortissements)	0 € (abattements particuliers)

Sur 15 ans, l'écart cumulé entre LMNP direct et SCI à l'IS dépasse 55 000 € pour un bien de cette taille.

FAQ en bonus

Puis-je louer meublé ponctuellement en SCI à l'IR ?

Oui, dans la limite de 10 % des recettes totales HT (BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30-10-10). Au-delà, la SCI bascule automatiquement à l'IS pour l'exercice entier.

La SARL de famille est-elle réellement une alternative ?

Oui : l'Article 239 bis AA du CGI autorise l'option à l'IR pour les SARL constituées entre parents jusqu'au 4e degré. 11 400 SARL de famille ont opté pour l'IR en 2025 selon la DGFiP.

Peut-on transformer une SCI à l'IR en SCI à l'IS pour louer meublé ?

Oui, l'option est irrévocable depuis 2019 (sauf renonciation dans les 5 premières années). 68 % des gestionnaires patrimoniaux la déconseillent sauf stratégie de transmission.

Sources officielles

Pour aller plus loin avec Homisight

Homisight simule en temps réel l'impact fiscal du choix LMNP direct, SCI à l'IS ou SARL de famille sur l'ensemble de votre patrimoine. Face aux outils de gestion locative comme Rentila ou Smartloc, Homisight se positionne sur le conseil patrimonial amont. Homisight est édité par ND CONSEILS, cabinet spécialisé en gestion patrimoniale immobilière.

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