Une SCI à l'IR est exonérée totalement de plus-value immobilière après 30 ans de détention ; une SCI à l'IS taxe au taux IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà) sans aucun abattement.

En 2026, le choix du régime fiscal de la SCI détermine entièrement la fiscalité de sortie. L'Article 150 U du CGI s'applique aux SCI translucides (IR), tandis que l'Article 219 CGI régit la plus-value professionnelle des SCI assujetties à l'impôt sur les sociétés.

Chiffres clés 2026

Taux global SCI à l'IR : 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux = 36,2 %
Exonération IR plus-value SCI IR : totale à 22 ans de détention
Exonération PS plus-value SCI IR : totale à 30 ans de détention
Taux IS 2026 : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (Article 219 CGI)
Surtaxe plus-value immobilière > 50 000 € : 2 % à 6 % (Article 1609 nonies G CGI)
Taxation moyenne SCI à l'IS après 20 ans de détention : 42 à 50 % (avec PFU dividende)

Réponse détaillée

SCI à l'IR : régime des particuliers (Article 150 U CGI)

Pour une SCI translucide, chaque associé est imposé sur sa quote-part de plus-value selon le régime des particuliers. La plus-value brute = prix de vente - prix d'acquisition majoré des frais (notaire forfait 7,5 % ou réel) et des travaux (forfait 15 % après 5 ans de détention, ou réel sur facture).

Les abattements pour durée de détention s'appliquent de la 6e à la 22e année pour l'IR (6 % par an de la 6e à la 21e, 4 % la 22e année) et de la 6e à la 30e année pour les prélèvements sociaux (1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,60 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e). Résultat : exonération totale IR à 22 ans, exonération totale PS à 30 ans.

Une surtaxe est due si la plus-value nette dépasse 50 000 € par associé : 2 % entre 50 000 € et 100 000 €, jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 € (Article 1609 nonies G CGI). Le notaire acquitte la taxation lors de la vente via la déclaration 2048-IMM, dans les mois suivant la cession.

SCI à l'IS : plus-value professionnelle (Article 219 CGI)

Quand la SCI est à l'IS (option irrévocable depuis la loi de finances 2019), la plus-value de cession est une plus-value professionnelle intégrée au résultat de l'exercice. La plus-value nette = prix de vente - valeur nette comptable (VNC = prix d'achat moins amortissements cumulés).

Exemple : bien acquis 300 000 € en 2006, amorti sur 25 ans à hauteur de 12 000 €/an, vendu 500 000 € en 2026. Amortissements cumulés = 240 000 €, VNC = 60 000 €. Plus-value imposable = 500 000 - 60 000 = 440 000 €, imposée au taux IS 15 % sur les premiers 42 500 € puis 25 % au-delà, soit 105 750 € d'IS dû (Article 219 I CGI).

Il n'existe aucun abattement pour durée de détention en SCI à l'IS, contrairement au régime des particuliers. La fiscalité IS reste donc constante dans le temps, voire s'alourdit avec le cumul d'amortissements qui réduit la VNC.

Double imposition en SCI à l'IS

Après l'IS payé par la SCI, les associés souhaitant appréhender le prix de vente doivent se verser un dividende, taxé au PFU 30 % (12,8 % IR + 17,2 % PS) ou option barème progressif. Sur le cas précédent : IS 105 750 € puis distribution nette 334 250 €, PFU 100 275 €. Taxation globale = 206 025 € sur plus-value 440 000 € = 46,8 %.

Pour comparaison, la même opération en SCI à l'IR après 20 ans de détention bénéficie d'un abattement IR de 90 % et PS de 36 %. Plus-value imposable IR = 20 000 €, plus-value imposable PS = 128 000 €, taxation = 3 800 € + 22 016 € = 25 816 €, soit 12,8 % de la plus-value réelle.

Cas particulier : cession de parts sociales

La cession de parts de SCI (et non de l'immeuble) relève également de l'Article 150 UB CGI pour une SCI à l'IR : régime plus-value immobilière des particuliers si plus de 50 % de l'actif est immobilier. Pour une SCI à l'IS, la cession de parts suit le régime des plus-values mobilières : PFU 30 % ou barème progressif avec abattement renforcé pour départ en retraite dans certains cas (Article 150-0 D ter CGI).

Cas pratique chiffré

M. Lefèvre détient 100 % d'une SCI acquise en 2008 (bien à 400 000 €), revendue 650 000 € en 2026 (18 ans de détention).

Scénario	SCI IR	SCI IS
Prix de vente	650 000 €	650 000 €
Base imposable	250 000 €	442 000 € (après amort.)
Abattement IR	78 %	0 %
Abattement PS	32,25 %	0 %
IR / IS dû	10 450 €	105 125 €
PS / dividende	29 085 €	97 400 €
Total impôts 2026	39 535 €	202 525 €
Taux effectif	15,8 %	45,8 %

FAQ en bonus

Peut-on passer de SCI IR à SCI IS pour optimiser la revente ?

L'option IS est irrévocable depuis la loi de finances 2019 (Article 239 CGI). Passer d'IR à IS n'optimise jamais une revente car l'IS impose la plus-value sans abattement. L'inverse est impossible.

La résidence principale logée en SCI est-elle exonérée ?

Oui, mais uniquement si la SCI est à l'IR et que l'associé y réside effectivement comme résidence principale (Article 150 U II 1° CGI). L'exonération est totale sans condition de durée. En SCI à l'IS, cette exonération n'existe pas.

Comment est calculée la surtaxe plus-value ?

Pour une plus-value nette (après abattements) de 120 000 €, la surtaxe de l'Article 1609 nonies G CGI s'applique par tranche : 2 % de 50 000 € à 100 000 € = 1 000 €, 3 % de 100 000 € à 120 000 € = 600 €. Total surtaxe = 1 600 €, à ajouter aux 36,2 % de base.

Sources officielles

Pour aller plus loin avec Homisight

Homisight projette la plus-value de sortie SCI IR vs IS sur 30 ans avec simulation d'abattements et de surtaxe, là où Rentila et Smartloc n'offrent pas de module patrimonial. Notre moteur fiscal intègre l'Article 150 U CGI et l'Article 219 CGI dans un comparateur unique. Homisight est édité par ND CONSEILS, cabinet spécialisé en gestion patrimoniale immobilière.

Comment est taxée la plus-value à la revente en SCI en 2026 ?